טיפים ומידע שימושי > פירוק השיתוף בנדל"ן - מהיבט דיני המשפחה

פירוק השיתוף במקרקעין ונכסי נדל"ן הינה זכות המעוגנת בחוק המקרקעין.

מתי נתקל במקרים של תביעה לפירוק השיתוף?

לדוגמה: כאשר זוג מתגרש, ואחד הצדדים מעוניין להביא למכירת דירת המגורים המשותפת, מישהו מחליט לפרוש מקבוצת רכישה של נדל"ן ומעוניין למכור את חלקו, יורשים מעוניינים למכור את חלקיהם בנכס שירשו, זוג שותפים שרכשו נכס במשותף ומבקשים להביא את השותפות לסיומה, ועוד.

אם ההליך נעשה בהסכמת הצד או הצדדים האחרים אז הוא יכול להיות מהיר וקצר, אך אם יתר הצדדים / הבעלים של הנכס אינם מעוניינים למכור את נכס או לשתף פעולה מטעמים של כדאיות או מכל טעם אחר - יכול בית המשפט המתאים לכפות הליך זה על הצד הסרבן, מכוח החוק (בכפוף להתקיים תנאים מסוימים).

חוק המקרקעין קובע כי כל צד במקרקעין משותפים זכאי לדרוש את פירוק השיתוף, בשל עיקרון הסחירות של נכסי מקרקעין אותו העלה המחוקק על נס.

הפסיקה אף קבעה כי החופש של כל שותף "לפרק את החבילה" ולהשתחרר משותפות במקרקעין הינו "עיקרון על" הכפוף לחריגים מסוימים (לדוגמא: הסכם המגביל את הזכות לפירוק השיתוף).

להלן מספר דוגמאות למקרים בהם ניתן לכפות את פירוק השיתוף (בין בני זוג או שותפים):

  1. כאשר אחד מבני הזוג אינו מעוניין להמשיך ולהיות שותף של האחר – במקרים של פרידה בין בני הזוג.
  2. כאשר אחד מבני הזוג עזב את הנכס מכל סיבה שהיא, ובפרט לקראת ו/או במסגרת הליכי גירושין של הצדדים.
  3. כאשר צד מסוים עושה שימוש בלעדי בנכס ואינו מאפשר לצד השני לקיים אורחי חיים סביר במקביל באמצעות חיים משותפים בנכס. במקרה כזה יהיה ביהמ"ש מוסמך גם לפסוק לצד העוזב דמי שימוש ראויים בגין שיעורו היחסי בבעלות בנכס ובהתאם לשווי השוק ו/או הערכת שמאי של דמי השימוש הראויים בנכס.
  4. כאשר אחים רכשו או ירשו נכס במשותף, והם מעוינים להביא לסיומה של השותפות.

לצד האפשרות לכפיה את פירוק השיתוף, החוק והפסיקה קבעו קווים מנחים למקרים בהם הזכות לתביעת פירוק השיתוף תוגבל או תעוכב, לדוגמא:

  1.  ע"פ סע' 40א' לחוק המקרקעין וכאשר מדובר בבני זוג, לא יורה ביהמ"ש על פירוק השיתוף בנכס המהווה דירת מגורים משותפת, אם המתגוררים בנכס הם אישה וילדיה הקטינים (או גבר עם ילדיו הקטינים, במידה והוא המחזיק בהם). במצב כזה, יוכל ביהמ"ש ליתן פס"ד עקרוני לפירוק השיתוף, אולם הפירוק בפועל יעוכב עד לאחר שביהמ"ש יבחן את שאלת המדור החלופי. מדור זה אינו חייב להיות מדור בבעלות אלא, יכול ויתקיים גם בצורה של שכירות.
  2. ע"פ ההלכה הפסוקה (הלכת בראל ופסקי הדין שניתנו בעקבותיה) לביהמ"ש למשפחה סמכות לעכב  פירוק השיתוף עד לבחינה של שווי כלל נכסי בני הזוג, והאפשרות לאזן את כולם כ"מיקשה אחת" דהיינו פתרון שיאפשר לאחד הצדדים לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר בדירת המגורים, באמצעות קיזוז על חשבון יתר נכסי הצדדים, מבלי להוציא את הדירה למכירה לצד ג'.
  3. כמו כן מעניק החוק זכות קדימה לבן זוג לרכוש את חלקו בנכס של בן הזוג האחר במידה ומדובר במקרקעין המהווים עסק, או משק או דירת מגורים. כן קיימת זכות קדימה בין יורשים במשותף של משק חקלאי. זכות קדימה יכולה להיות גם למי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה בגין זכות קדימה (גם מי שאינו בן זוג או יורש).

 למי פונים בתביעה לפירוק השיתוף?

כאשר השותפים הינם בני משפחה, אז תביעה בגין פירוק השיתוף תוגש לבית משפט לענייני משפחה. קיימת סמכות מקבילה לביה"ד הרבני, שיהיה מוסמך יהיה לדון בה בכרוך לתביעת גירושין ובכפוף לקיומם של יתר מבחני הכריכה הקבועים בדין.

כאשר מדובר בשותפים שאינם בני משפחה, סמכותו של בית המשפט שידון בתביעה תקבע על-פי מהות הזכויות במקרקעין. כאשר המקרקעין מוסדרים ורשומים בטאבו, ידון בתביעה בית משפט שלום באיזור בו מצויים המקרקעין (מבחינת הסמכות המקומית), והדין שיחול על בירור התביעה יהיה על-פי הוראות חוק המקרקעין.

לעומת זאת, אם הזכויות רשומות במנהל מקרקעי ישראל או טרם נרשמו, והן עדיין רשומות אצל הקבלן ממנו נרכשה הדירה כ"חברה משכנת", אז התביעה תוגש לפי שווי המקרקעין לבית משפט המוסמך, ותידון בהתאם להוראות חוק המיטלטלין.

כיצד יבוצע הפירוק?

  1. לאחר מתן פסה"ד על פירוק השיתוף ובמידה והצדדים מסכימים לשתף פעולה לצורך ביצוע פסה"ד – יוכל ביהמ"ש ליתן הוראות בדבר אופן ביצוע הפירוק בהסכמתם.
  2. כאשר אין הסכמה – נוהג ביהמ"ש למנות את עורכי הדין של הצדדים ככונסי נכסים לצורך ביצוע הפירוק, ומורה על קבלת חוו"ד שמאי – להערכת שווי הנכס (בהעדר הסכמה בין הבעלים), ובמידת הצורך אף ייתן הוראות בדבר ביצוע בפועל, ברמת הרזולוציה הנדרשת בהתאם לנסיבות העניין. כך למשל במקרי קיצון עשוי ביהמ"ש לקבוע מועדים להצגת הנכס, אופן ביצוע ההתמחרות, פרסום מודעת מכירה וכיוצ"ב.
  3. לאחר מכן יורה ביהמ"ש על הגשת טיוטת הסכם המכר לאישור ביהמ"ש, כדי לבחון אותה ליתן לה תוקף של פס"ד, והסכם המכר מותנה בקבלת אישור ביהמ"ש.
  4. במקרים קיצוניים בהם גם כונסי הנכסים אינם מצליחים להגיע להסכמות, כתוצאה מכך שהינם כאמור באי-כוח הבעלים במקרקעין – יורה ביהמ"ש על מינוי כונס נכסים חיצוני לביצוע הפעולות בפיקוח ביהמ"ש.

 נקודות לתשומת לב בעת הגשת תביעה לפירוק השיתוף:

  1. הסמכות עניינית של ביהמ"ש הרלוונטי תיבחן לפי זהות הצדדים ומהות הזכות במקרקעין;
  2. בחינת הסמכות המקומית.
  3. רצוי ומומלץ שהצדדים ישתפו פעולה לצורך ביצוע הוראות ביהמ"ש מאחר ומינוי כונס נכסים חיצוני בהכרח גורע מהתמורה המתקבלת אצל בעלי הנכס – הן מפאת העובדה שנכסים הנמכרים בכינוס נמכרים בשוק בד"כ מתחת לשווים האמיתי, והן לאור העבדה שביהמ"ש פוסק שכ"ט לכונסי הנכסים בשיעורים נכבדים משווי הנכס, בנוסף על עלויות הכינוס (פרסום, שמאי ושכ"ט).

 

מאת: עו"ד לאה שפיגל-אופיר

 

לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי, לחצו כאן

 

**המידע הנ"ל אינו מהווה מידע מקיף או ממצא ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי מקצועי אצל עו"ד המתמחה בתחום. המידע לעיל מהווה הסבר ראשוני ו/או דוגמא בלבד לנושאים שיש לתת עליהם את הדעת.