אאא

טיפים ומידע שימושי > דירה להשכיר - מה כבר יכול להיות קריטי בהסכם שכירות של דירה

למצוא דירה להשכרה הראויה למגורים זה קשה בימינו. עד שמוצאים דירה טובה במחיר סביר לא ממש רוצים לריב עם בעלי הדירה על החוזה. מהחשש שדיון על החוזה עם בעל הדירה יגרום לו לסגת מהרצון להשכיר את הדירה, יש פיתוי לחתום על החוזה וזהו, כי 'מה כבר יכול להיות קריטי בהסכם שכירות של דירה'?

חתימה על חוזה זו התחייבות ותוכן ההסכם קובע את התחייבויות הצדדים ואת גבולות המותר והאסור של שני הצדדים וגם את ה'קנסות' בגין אי עמידה בתנאי ההסכם. לכן, כדאי להבין על מה חותמים ולמה מתחייבים.

על מה חשוב להסתכל לפני שחותמים?

להלן רשימה לא ממצה של מספר נושאים חשובים ונקודות שכדאי לבחון בהסכם השכירות:

  1. משך ההסכם ותנאים לחידושו
  •  תקופת השכירות - לאיזו תקופה שוכרים את המושכר? לשנה, שנתיים, יותר?
  •  האם ההסכם קובע מה קורה כשרוצים לחדש את ההסכם? האם יש לשוכר אופציה להאריך את תקופת ההסכם? לאיזו תקופה? ובאילו תנאים? האם שכר הדירה עולה או נשאר כפי שהוא?

 ** לידיעתכם: אופציה להארכת הסכם שכירות פועלת לטובת השוכר. האופציה מאפשרת לשוכר להאריך את הסכם השכירות בתנאים שסוכמו מראש, ובכך להבטיח, אם יחפוץ בכך, תקופת שכירות ארוכה שתנאיה נקבעו מראש.

 2.       תנאים לביטול ההסכם 

מה קורה אם רוצים לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות? האם ההסכם מאפשר לעשות זאת? ובאילו תנאים? האם די בהודעה מוקדמת? האם מחוייב השוכר למצוא שוכר חלופי והאם המשכיר חייב להסכים?

 3.       גובה שכר דירה ותשלומים 

  • מה גובה דמי השכירות החודשיים?
  • מתי ישולמו? מידי חודש? כל 3 חודשים מראש?
  • איך ישולמו?  - האם ע"י הפקדה לחשבון המשכיר או במתן שיקים דחויים במועד החתימה על ההסכם? האם אפשר לשלם דמי השכירות בכרטיס אשראי? למי זה כדאי?
  • במידה ושכר הדירה נקבע בדולרים או מטבע זר אחר – מהו שער התשלום לפיו יחושב כל תשלום? האם רוצים להגביל את תנודות המטבע הזר לעומת השקל (כדי למנוע תנודות חדות מדי בגובה שכר הדירה המשולם)?
  • ריבית על איחור בתשלום שכ"ד - רוב ההסכמים יקבעו כי תשלום ששולם באיחור על-ידי השוכר ישא ריבית והפרשי הצמדה. מהי הריבית המקובלת (3%, 7% או אולי 10%)? והאם גם איחור של יום יזכה את המשכיר בפיצוי?

הסכם הוגן יחייב בריבית פיגורים הזהה לזו הקבועה על-ידי בנק ישראל והמתעדכנת מעת לעת. בנוסף, נהוג לאפשר 7 ימים של איחור בתשלום שכר הדירה בלא שהאיחור יגרור חיוב בריבית כלשהי.

 4.       אחזקה ותיקונים – מי אחראי למה? 

בדרך כלל, הסכמי השכירות כוללים סעיף המפרט את ביצוע התיקונים של פגמים, ליקויים וקלקולים שהתגלו במושכר במשך תקופת השכירות. נהוג שליקויים או קלקולים במערכות/תשתיות הדירה (מערכות האינסטלציה, החשמל, הגז, האזעקה וכו') הנובעים משימוש סביר או בלאי טבעי או כאלה שסיבתם אינה קשורה בשוכר, יהיו באחריות המשכיר ויתוקנו על ידו ועל חשבונו ואילו, קלקולים או ליקויים הנובעים משימוש שאינו רגיל במושכר או כתוצאה מרשלנות או אשמה של השוכר, יהיו באחריות השוכר.

תיקונים של מוצרי חשמל ששייכים למשכיר, כמו גם של מזגנים או כל ציוד אחר ששייך למשכיר – יתוקנו על ידי המשכיר ועל חשבונו.

 יש לשים לב שהסכם השכירות מסדיר מצב של תיקון דחוף, כמו של פיצוץ בצינור או קצר חשמלי שאינם מאפשרים להמשיך ולהתגורר במושכר באופן סביר. תיקונים אלה יתוקנו מיידית על ידי המשכיר ואם לא ניתן יהיה לבצע את התיקון על ידי המשכיר יבצע השוכר את התיקון על חשבון המשכיר.

 זאת ועוד, נהוג שבעת סיום תקופת השכירות ישיב השוכר את המושכר לקדמותו, היינו – יצבע את קירות המושכר; יסתום את החורים בקירות ויחזיר את המושכר למשכיר כשהוא נקי מכל אדם וחפץ.

  5.       בטחונות וערבויות

 מה מטרת הביטחונות? אילו בטחונות נהוג למסור? המשכיר, אשר מפקיד בידי השוכר נכס בעל ערך רב (ולעיתים אף ריהוט ומוצרי חשמל) מעוניין לוודא כי לא ייגרם נזק לרכושו וכי השוכר יעמוד בכל התחייבויותיו (תשלום שכר דירה, תשלומים לרשויות, לחברת חשמל, גז וכד' וישמור על הדירה).

אילו ביטחונות קיימים ומה משמעותם?

  •  ערבים –הדרישה להחתמת ערבים על הסכם השכירות נפוצה למדי. המשמעות היא שאם השוכר אינו עומד בהתחייבויותיו יוכל המשכיר לדרוש את הסכומים המגיעים לו או את סכום הנזקים וההוצאות שגרם לו השוכר, מהערבים. עם זאת, במידה והערבים יסרבו לשלם למשכיר את הסכומים הנדרשים, יצטרך המשכיר לפנות לבתי המשפט על-מנת לפתוח בהליך משפטי לשם גבית הכספים מהערבים.
  •  שטרי חוב נערבים על ידי ערבים – אלו נפוצים ומקובלים גם כן. השטר מפרט את סכום הערבות שנקבע ונחתם על-ידי השוכר והערבים. מימוש השטר כרוך בנקיטת הליכי הוצאה לפועל על ידי המשכיר.
  •  ערבות בנקאית - ערבות בנקאית נפוצה בעיקר בעסקאות גדולות, בדירות יוקרה או בהשכרת משרדים ונכסים מסחריים (בעיקר בשל עלותה) ואינה מקובלת בעת השכרת דירות מגורים רגילה. זהו מסמך החתום על ידי הבנק של השוכר, בו מבטיח הבנק למשכיר כי ישולם לו סכום שנקבע, כביטחון לנזקים שעלולים להתרחש. גביית הסכום על-ידי המשכיר קלה ולכן עבור המשכיר, מהווה הערבות הבנקאית אמצעי הרתעתי יעיל כנגד השוכר.  
  •  פיקדון כספי - סכום כסף המופקד על-ידי השוכר בידי המשכיר בעת תחילת השכירות (נהוג להפקיד פיקדון כספי של חודש שכירות אחד). בסוף תקופת השכירות, ובהנחה כי אין צורך לממש את הפיקדון, יקבל השוכר חזרה את הסכום כולו. אפשרות זו מקנה למשכיר ביטחונות נזילים וזמינים, המצויים בידיו ואשר יוכל לממשם בקלות אם וככל שהשוכר יוותר חייב כספים למשכיר.
  •   שיקים כביטחון – במעמד חתימת ההסכם נהוג כי השוכר מפקיד בידי המשכיר שיקים עבור כל תקופת השכירות (המשכיר מפקיד בכל חודש את השיק המתאים) וכן שיקים חתומים ללא תאריך וסכום הממוענים לרשויות (בגין תשלומי ארנונה, מים), חברת החשמל, גז וכד'. היה והשוכר יישאר חייב כספים לרשויות השונות, יהיה רשאי המשכיר למלא הפרטים בשיקים ולמסרם לגופים ולרשויות השונים. יובהר כי הכיתוב "לביטחון בלבד", אינו מונע מהמשכיר להגיש השיק לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, לשם גבייתו, אך ימנע מהמשכיר למסור אותו לרשויות.             

אילו בטחונות רצויים לשוכר?

תמהיל בטחונות סביר שיבקש משכיר יכול לכלול: שיקים כבטחון לתשלום חשבונות לרשויות, שטר חוב וערבות לחוזה. כך המשכיר יכול להשתמש בשיקים לתשלום חשבונות שלא שולמו וכן לפנות לערבים או להפעיל שטר החוב על-מנת לגבות החובות, ההוצאות ופיצוי על נזקים (כגון אי תשלום שכ"ד או נזק לדירה או לרכוש בה). היתרון במסלול כזה (לעומת הפקדת פיקדון כספי או ערבות בנקאית) הוא שהמשכיר חייב להוכיח את הנזק ואינו יכול עפ"י שיקול דעתו הבלעדי לגבות את סכום החוב.

 6.       סעיפים לא חוקיים בהסכמים 

חשוב! בהסכמי שכירות רבים כוללים המשכירים הוראות דרקוניות שמאפשרות להם, במקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכר, לבצע פעולות חד צדדיות כגון: ניתוק המושכר מחשמל, החלפת מנעולים, השלכת חפצי השוכר מהדירה ועוד כהנא וכהנא. הוראות אלה אינן חוקיות, וגם אם המשכיר יתעקש על הותרן במסגרת הסכם השכירות, הוא יפר את החוק אם יפעל על פיהן.

 נושאים נוספים שיש לבחון בהסכמי שכירות הינם: הפרות הסכם (מה מזכה את המשכיר בביטול מיידי של ההסכם ומה לא), זכות כניסה של המשכיר לדירה (מתי ובאילו תנאים), איזה ביטוח יש לערוך, האם ניתן לערוך שינויים במושכר וכד'.

 יובהר כי הטקסט לעיל מתייחס לדירות מגורים בלבד. בהסכמי שכירות מסחריים - לשכירת משרדים, חנויות ובתי עסק ומסחר שונים, יש לכלול הוראות נוספות שאינן נכללות בהסכמי שכירות של דירה, ומומלץ להתייעץ עם עו"ד לפני חתימה על הסכמים אלו.

 

מאת: עו"ד מירית חביה

 רוצים להתייעץ איתנו לפני חתימה על הסכם? צרו קשר

 

** המידע הנ"ל אינו מהווה מידע מקיף או ממצא ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי מקצועי אצל עו"ד המתמחה בתחום. המידע לעיל מהווה הסבר ראשוני ו/או דוגמא בלבד לנושאים שיש לתת עליהם את הדעת.

מדיניות פרטיות